住宅会社・工務店・リフォーム会社向けコンサルティング＆研修｜サクラ・ワーク株式会社

2024年 夏季休業のお知らせ（サクラ・ワーク株式会社）

平素は格別のご愛顧を賜り、厚くお礼申し上げます。
誠に勝手ながら、下記の期間を夏季休業とさせていただきます。

【夏期休業期間】
　　■8月10日（土）～8月18日（日）

夏期休業中にいただいたお問合せにつきましては、担当者より8月19日以降に
順次ご連絡をさせていただきます。

休業中は、大変ご不便をお掛け致しますが、何卒ご理解のほどお願い申し上げます。
 

サクラ・ワーク株式会社

漫画冊子『待って！家選びの基準変わります』（国土交通省）が面白い！

国土交通省がZEH水準の省エネ住宅選びを推奨する漫画冊子を作成

国土交通省が新築住宅を購入する消費者と販売者向けに、漫画冊子の『待って！家選びの基準変わります』をホームページに掲載しました。

2025年の新築住宅等の省エネ基準義務化とZEH水準の省エネ住宅について記載された、購入住宅を正しく選ぶための啓蒙の冊子です。

今後の住政策についても認識でき、高い買い物である住宅を選ぶ時の基準が、わかりやすく記載されています。
この冊子では、ZEH基準の省エネ住宅を選択することの利点が書かれています。

キャラクターの「ZEHさん」が面白く、表現が印象的で「ゼッチ」という言葉が認識できる工夫があるので、住宅販売にも役立つ漫画冊子になっています。

この続きは、「『待って！家選びの基準変わります（国土交通省の漫画冊子）』の意味すること」に記載しておりますので、ご覧ください。

「ZEH水準」と『ZEH』の住宅の違いについて

『ZEH』と「ZEH水準（ZEH基準の水準）」の住宅は同じものだという勘違いが。。。

研修で「ZEH水準」の住宅の話をしていた時のことです。

「ZEH水準」と『ZEH』との違いが理解できているという前提で話を進めていましたら、『ZEH』の話をしているのだというように、間違えて聞いている人が何人もいて混乱が起こりました。
確かにZEHという言葉がついているので、同じ住宅だと勘違いが起こりそうです。

新築住宅を建てたいお客様も、「ZEH水準（ZEH基準の水準）」と『ZEH』は同じ住宅であると思われているケースが多いのが事実です。
『ZEH』はほぼ理解されている方でも、「ZEH水準」や「ZEH水準省エネ住宅」というと何が違うのかをが理解されていないようですので、営業・提案時にわかりやすくお話しする必要があります。

ZEH水準の省エネ住宅をお話しすることで、お客様にも有利になる

お客様に、「ZEH水準省エネ住宅」は『ZEH』や一般的な省エネ基準の住宅と何が違うのかをお話しすることによって、お客様の選択の幅も広がります。
また、「ZEH水準省エネ住宅」は、ローン減税や補助金などの優遇策があり、お客様にとってお得になることもお伝えすると、営業的にも有利になります。

『ZEH』と「ZEH水準」の住宅の違いを基本から知る

2022年4月に日本住宅性能表示基準が改正され、「断熱等性能等級５」と「一次エネルギー消費量等級６」が創設されました。それによって、「ZEH水準」や「ZEH基準の水準」の省エネ性能の住宅という用語が出現しました。

『ZEH』と、「ZEH水準」や「ZEH基準の水準」の省エネ性能の住宅は、異なるものです。
この続きはこちらから・・・ご覧ください。

再確認！　ZEHの定義を確認しましょう

政府は第６次エネルギー基本計画で新築住宅のZEH普及の取組を示す

第6次エネルギー基本計画（2011年10月閣議決定）では、
　■2030年度以降新築される住宅について、ZEH基準の水準の省エネルギー性能の確保を目指す
　■2030年において新築戸建住宅の6割に太陽光発電設備が設置されることを目指す
と新築住宅における目標が設定されています。

すなわち、ZEHの普及の取組を推進することを示唆しています。

また、2050年カーボンニュートラルの実現に向けて、新築住宅は2030年頃までにはZEH基準の省エネルギー性能を確保することを目標に掲げています。
 

省エネルギー住宅のキーワードは『ZEH』

2025年度には、原則全ての住宅は省エネ基準に適合することが義務付けられます。しかし、その後に省エネの基準は更に厳しくなり、2030年にはZEH基準の水準が求められ、ZEHの普及がさらに推進されるようになります。

そこで今後の省エネルギー住宅のキーワードは『ZEH』であり、ZEHに関する基本的な知識はマスターしておく必要があります。
 

再度、ZEHの基本や定義を確認する

ZEHについては、理解できている方も多いと思いますが、研修を行うと意味・定義を誤解されている方もおられます。
ZEHは、今後の住宅の重要なキーワードですので、住宅に係わる方も、リフォームに係る方も知っておくべき知識です。

ZEHとは何なのか、その定義や意義について記載します。

続きはこちらから。

★2025年にすべての住宅は省エネ基準適合義務化についての詳しい記述はこちらから。
　※（リフォーム業界専門 受注力アップ塾　サクラ・ワーク）での記載ページをご覧ください。

2022年11月7日 共同住宅等の断熱等性能等級6、7を新設、公布

共同住宅等の断熱等性能等級６、７の公布と施行について

2022年（令和4年）11月7日に「日本住宅性能表示基準」及び「評価方法基準」が改正され、共同住宅等の断熱等性能等級６，等級７を創設等の公布がされました。
施行日は、20223年（令和5年）4月1日です。
 
戸建住宅については、2022年10月1日にZEHの水準を上回る等級として、新設の「断熱等性能等級６」と「断熱等性能等級７」を施行しています。これについては、こちらをご覧ください。
戸建住宅に続いて、共同住宅等もZEHの水準を上回る断熱等性能等級を創設し、ZEHを上回る省エネ性能を評価することが可能になりました。

共同住宅等の外皮性能の基準は？

共同住宅等の外皮性能基準は、戸建て住宅の断熱等性能等級６と等級7と同じです。
戸建住宅同様に、共同住宅等の
　・断熱等性能等級６は省エネ基準比で一次エネルギー消費量▲30%
　・断熱等性能等級７は省エネ基準比で一次エネルギー消費量▲40%
で、断熱等性能等級５のZEH基準を上回っています。

共同住宅等の結露防止対策の基準は？

共同住宅等の外皮性能基準は、戸建て住宅の断熱等性能等級６と等級7の対策と同じです。

共同住宅等の省エネ計算方法についても改正

2022年11月7日に、「共同住宅等の外皮性能の評価単位の見直し」、「住宅の誘導基準の水準の仕様基準（誘導仕様基準）の新設」し、公布をしました。
■共同住宅等の住戸間の熱損失の取り扱いの合理化
共同住宅等の外皮性能の評価において、一定の要件を満たしていれば、隣接空間が住戸の場合の熱損失が無いものとして取り扱うことになりました。また、隣接空間が住戸の場合は温度差係数を「0」に見直すことになりました。

■共同住宅等の外皮性能の評価単位の見直し
従来は、単位住戸の外皮基準か、住棟単位（全住戸平均）で外皮性能を評価していましたが、単位住戸の外皮基準での評価のみとし、住棟単位（全住戸 平均）で外皮性能を評価する基準は廃止されました。
但し、フロア入力法による場合は単位住戸の外皮基準への適合が求められます。　

その他の事項については、国土交通省の資料（こちら）をご覧ください。
 
2050年のカーボンニュートラルの実現を目指して、住宅の省エネは必須になり、学ぶことも多くなりました。共同住宅についても、2023年に以上のことが施行され、戸建て、共同住宅とも省エネビジネスに本格的に突入することになります。
　　※図の出典：全て国土交通省の資料より

国土交通省から 2024年の大規模建築物の省エネ基準引き上げと2025年の新築住宅省エネ基準適合義務化のチラシが送られてきました

国土交通省から送られてきた省エネ関係法規改正のチラシ

国土交通省住宅局から「住宅・建築物の設計・施工等に携わる皆様へのご案内」が封書で送られてきました。
封書には、案内文のほかにチラシが入っていました。

2024年（令和6年）4月に2000㎡以上の大規模建築物の省エネ基準引き上げ

政府の目標として、2030年度以降の新築住宅・建築物はZEHやZEB水準の省エネ性能を確保することが設定されています。2017から床面積2000㎡以上の大規模建築物は、省エネ法の省エネ基準の適合義務となっていますが、平均でZEBの水準を達成するために、省エネ基準の引き上げを行います。
大規模建築物は、現行では全用途の一次エネルギー消費量基準（BEI）が1.0で同じですが、2024年4月からは用途に応じて一次エネルギー消費量基準（BEI）を決めています。それによって用途に応じて、基準値の水準を15～25％強化することになります。

2025年4月より全ての新築住宅・非住宅が省エネ基準適合義務化

現在、300㎡未満の新築の小規模住宅・建築物は説明義務のみですが、2025年（令和7年）4月から省エネ基準適合が義務付けられることになります。つまり、新築の中規模住宅も適合義務化され、新築される住宅・非住宅もすべてが省エネ基準に適合しないと建てることができません。
それにより、建築確認手続きにおいて所管行政庁または登録省エネ判定機関によって省エネ基準の適合性審査による省エネ適合性判定を受ける必要があります。 
※出典：国土交通省「住宅・建築物の設計・施工等に携わる皆様へのご案内」に同封のチラシ

これらについての関連情報は、2022年8月21に「2025年全ての新築住宅・建築物は省エネ適合義務化」を記載していますので、こちらもご覧ください。
 
この他、同封されたチラシに、2025年4月より4号特例の見直しによる法改正のお知らせがありました。
これに関しては、次に記載をいたします。こちらの記事をご覧ください。

2022年10月1日長期優良住宅法施行、建築行為を伴わない既存住宅の認定制度創設

2022年10月1日、改正長期優良法の施行の概要

2022年10月1日より、建築行為を伴わない既存住宅を長期優良住宅として認定

　　　　　　　　※出典：国土交通省住宅局住宅生産課 「長期優良住宅法改正概要説明」より

長期使用構造等基準の認定基準の概要

長期使用構造等の認定基準については、30年以上の維持保全計画書を作成し、維持保全計画の活動を行うことが必須である。

長期使用構造等の認定基準の概要は

　・維持保全しようとする住宅の構造及び設備が長期使用構造等であること。

　・維持保全計画に点検の時期及び内容を定めること。

規模の基準（床面積の合計）

住宅の規模（床面積の合計）が基準に適合することが、認定の要件になっているが、次のように変更されている。
　・令和４年９月30日までに新築又は増改築したもの：55㎡以上
　・令和４年10月１日以降に新築又は増改築したもの：40㎡以上
としている。

省エネ対策の引き上げ

従来の認定基準は、断熱等性能等級４のみで、一次エネルギー消費量性能は基準の規定はなかった。
しかし、2050年カーボンニュートラル、脱炭素社会の実現に向けてより高い省エネ住宅を求める必要性から、今回省エネ対策の強化として基準が引き上げられた。
2022年10月1日より、長期優良住宅の基準として、
省エネの基準はZEH相当とし、断熱等性能等級５及び一次エネルギー消費量等級６
と定め、施行した。
 
今回の改正長期優良法の施行により、優良なストック住宅をつくり、住宅を維持保全計画により長期に活用し、省エネ性能の高い住宅づくりにより2050年のカーボンニュートラルを目指すという国の方針が、着々と進行していることが示されている。
住宅・リフォーム業界の進むべき方向も明確になってきたように感じる。

令和４年１月からすべての瓦屋根の固定を義務化

国土交通省 新築・増改築の瓦屋根の緊結強化の義務化

令和４年（2022年）1月1日、国土交通省は建築基準法の告示基準（昭和46年建告109号）を改正し、令和4年1月1日以降に着工する新築・増改築するすべての瓦屋根の固定を義務化した。いわゆる今年より瓦屋根の緊結方法が強化・義務化されたのである。
強風対策による緊結方法が強化され、固定を義務化されるのは瓦屋根であり、粘土瓦とセメント瓦である。ちなみにスレート屋根や金属屋根は、耐風対策が取られているため対象ではない。

令和4年1月より「瓦屋根標準設計・施工ガイドライン」に準拠が義務 

令和元年（2019年）に千葉県の房総半島を襲った台風15号の強風により、住宅の屋根瓦が吹き飛ばされて剥がれるまたは落ちるなどの大きな被害が発生した。その事態を踏まえ、令和4年（2022年）1月に建築基準法の告示基準（昭和46年建告109号）が改正され、屋根ふき材（瓦）に関する施工の基準は、「瓦屋根標準設計・施工ガイドライン」に準拠することが義務化となった。

令和4年の瓦屋根の固定化の法の「改正の要点」

■緊結箇所
軒、けらば、むね、平部の全ての瓦を緊結
従来は、軒、けらばは、端部から2枚までの瓦を、むねは1枚おきの瓦の緊結で良かったため、強風に弱かった。
 
■緊結方法
瓦の種類や部位、基準風速に適した緊結方法が規定されている。
図１を参照（国土交通省資料より）
風速と瓦の種類によって緊結方法が規定されている。
房総半島や鹿児島の大隅半島などの海辺の風速が強い地域ではF形、J型、S型瓦が使用できない等も定めている。
従来は軒、けらば、むねは銅線、鉄線、くぎ等で緊結していたが、平部は規定がなかった。次の図は、出典：国土交通省パンフレット資料より。

国・自治体は既存住宅に対して瓦屋根改修の補助支援

既存住宅においても2001年以前に新築された住宅で、瓦屋根の改修をしていない住宅や、瓦のズレや傷みがある場合は、瓦屋根の耐風診断を受けて改修することが推進されている。
既存住宅の場合は、各地方自治体で瓦屋根の耐風診断や瓦屋根の耐風改修工事の補助金がある場合があるので、地域の役所に尋ねると良い。
またリノベーションの場合は、長期優良住宅推進事業においても他の補助対象のリフォームと合わせて瓦屋根の改修を行うと補助される。
 
詳しくは、次の資料を参照して欲しい。
国土交通省のHP：建築：令和元年房総半島台風を踏まえた建築物の強風対策 - 国土交通省 (mlit.go.jp)　

宅建業法改正後４年でも低普及率のインスペクション

インスペクション（既存住宅状況調査）に対する意外な反応

先日ある町の不動産会社の社長から、自社の建物のインスペクション（既存住宅状況調査）をして欲しいという依頼で、社員と共にお伺いをした。インスペクションは問題なく終了したが、その後で意外な話をお聞きした。
斡旋や販売をする物件は、一度も建物のインスペクションをしたことがなく、お客様、オーナー様にもその話をしたことがないとのこと。インスペクションの内容が難しく、話ができないそうである。インスペクションは、何かあればまた依頼するが、たぶん今はないと思うという話であった。

インスペクションをするとオーナー様が不安になる？？？

その後日、ある不動産会社フランチャイズ本部より研修の打ち合わせのために初めて伺った。町の不動産店もこのままでは生き残りが難しく、そろそろリフォームをしないといけないので研修をしたいとのことであった。その時、インスペクションからリフォームに繋げる話を入れてはどうかと提案したが、また意外なことを聞いた。
そこの所属の不動産業者さんは、インスペクションをすることで家に何か悪い所が出るとオーナー様、売り主様が不安になるのでインスペクションはしたがらないとのこと。この話にも非常に驚いた。

 2018年の宅建業法改正後もインスペクションが普及していない

すべての不動産業者さんがそうではなく、2018年4月の宅建業法改正による「インスペクション制度の説明義務化」により、その法規にきちんと対応されている会社も多いと思う。弊社がお会いした会社は、特殊なのだと思いたい。

インスペクションの普及率はまだまだ多いと言えないのが現実である。一般社団法人 不動産流通経営協会（2021年10月発表）の「不動産流通業に関する消費者動向調査 ＜第２６回（2021 年度）＞ 調査結果報告書（概要版）」によると、
　民間の建物検査（不動産会社等による住宅保証もしくは「既存住宅売買瑕疵（かし）保険」を利用する際に実施された検査以外）の実施率は、23.0％である。内訳は
・「既に売主がおこなっていた」17.3％、
・「売主に依頼しておこなってもらった」5.7％
※参照：一般社団法人 不動産流通経営協会（2021年10月発表）の「不動産流通業に関する消費者動向調査 ＜第２６回（2021 年度）＞ 調査結果報告書（概要版）」

実際に中古住宅を購入するお客様の側にたてば、インスペクションは必要不可欠であるが、まだまだインスペクションに対するメリットなどの理解度や認知度が少ないことや、買主が利用しやすい環境整備などの問題が浮上している。

住宅リフォーム業界と 不動産業界の意識のずれはあるのか？

住宅リフォーム業界にとっては、家の点検・インスペクションはお客様のためにも自社の生涯顧客確保のためにも重要だということは常識になっている。
業界側にたてばリフォームは、点検・インスペクションの仕組みをつくることで受注できる体制ができる。

今後中古住宅流通やリフォームによる既存住宅の耐久性・快適性の確保の仕事がさらに増えてくる。
不動産業界にもこの意識づけが、もっともっと浸透し、お客様が安心して快適に住める中古住宅が増えることを願うばかりである。