住宅会社・工務店・リフォーム会社向けコンサルティング＆研修｜サクラ・ワーク株式会社

営業力アップのために耐震について学んでみよう！

【新耐震基準の家はリフォームで耐震性を考えなくてもいいの？】

1981年6月以降の新耐震基準の住宅のリフォームを行う場合、リフォーム関係の補助金を申請する時でも耐震診断の必要がないことが通常です。
LDK等の水廻りのリフォーム時に、構造的に大丈夫だろうという予想の元で、壁や柱を除去する間取り変更を行う施工もこれまで多々見てきました。
2016年4月に起こった熊本地震の被害を思い出しても、リフォーム時に住宅の耐震性について考えなくて本当にこれで良いのかと疑問を持ちます。

【新耐震基準の家を耐震診断したら最悪な評点で驚いた】

 1902年に確認申請をうけた木造在来工法の家、つまり新耐震基準で建てられた住宅のリフォームのため現場を調査しに行きました。
新築から現在まで、間取りを変えるリフォームは一度もされていないとのことでしたが、図面を見た時に窓が大きく必要壁量が足りない、壁のバランスが良くないことに気づきました。
まずはインスペクションを行い、内外の基礎の多数のクラック、基礎内側の蟻道、束と束石のズレ、小屋裏の雨漏りなどの劣化状況を発見しました。
 
リフォームではLDKの間取り変更で柱や壁位置も変えることから、まずは現状の家の耐震診断をしました。
結果は、新耐震基準で建てられた家であるにも関わらず、上部構造評点が0.4で「倒壊する可能性が高い」という結果でした。安全だと思って長年住んでいた家が危険だとお施主様は知って、大変驚かれました。 この耐震診断がきっかけとなり、お施主様はリフォーム後の耐震性に興味を持たれ、リフォームプランの耐震計画をしたいと言われ、安全に住まうためのリフォームを一緒に考えることになりました。
 

【過去の間取り変更等のリフォームで耐震性が悪くなっていることもある】

 実際に新耐震基準で建てられた住宅でも、耐新診断をしてみると評点が1.0に達しないことがあります。特に間取り変更などのリフォームを過去に行った住宅は、バランスが悪くなっているケースも多く、評点が0.7未満になっていることもありました。過去に間取り変更をして、耐震性が悪くなってしまっている家もあります。
そこで、リフォームで間取り変更や柱位置を変えるときには、リフォーム後の耐震性は大丈夫かを調べることは必要です。 小規模なリフォームや、準防火・防火地域以外の土地で10㎡以下の増築は確認申請が必要ありません。また柱や壁を除去または変更する場合も耐震性についての知識が乏しい場合は、耐震について考慮せずリフォームが完成してしまうことがあります。
 
耐震診断や耐震補強工事は費用や工事期間もかかるため、値段競争、短期間で完工することを目指すリフォームではお客様にお話をすることもできないという営業の方の声も聴きます。一番多いのは、耐震補強について知識がなく話をするのが億劫だという理由から、1981年以降の新耐震の物件しか扱わないという営業マンもいるようです。
 

【耐震について知るために、まずは簡単な勉強をしてみよう】

 リフォームの営業に出られる方は、まずは簡単なところから耐震について学んでみてはいかがでしょうか。
日本建築防災協会からお施主様向きのリーフレット「誰でもできるわが家の耐震診断」が出ています。リーフレットだけでなくパソコン、スマホでもチェックでき、家のどのポイントを見れば耐震性が悪いかがわかるようになっています。
これを使えばお施主様ともチェックしながら楽しく耐震のお話しができ、お施主様が住まいの耐震について興味を持っていただけるように、優しい内容で作成されています。 　　　　　　　　　　　　※一般財団法人 日本建築防災協会ホームページより
そのうえで、木造住宅の耐震性を確認する簡易検討法の「四分割法」も学んでみて、徐々に耐震に対する知識をアップしてみてはいかがでしょうか。
耐震設備や建材のメーカー研修を受けてみるのも良いと思います。
まずは、ハードルの低い所から学ぶと抵抗なく、耐震について興味もわいてきます。
 
最近はLDKを対面式にするリフォームが多く、間取り変更をするリフォームの営業をすることも多いと思います。
その時、筋交いや耐力壁をポイント的に入れる提案をすることで営業力がアップします。
 
いつ地震が来るかもしれない中で、お客様が耐震性の低い住宅に住むのは、常に生命にかかわる危険性が付きまとうことになります。
お客様の安全のためにも、自分の営業力・受注力をアップするためにも耐震についても学んでみてはいかがでしょうか。
 

敷地内通路幅の合理化 2019年12月6日閣議決定　

2019年12月6日、防火・避難関係規定の合理化、遊戯施設の客室部分に係る構造基準の具体化、構造計算適合判定資格者検定に係る受検手数料の見直しに関する「建築基準法施行令の一部を改正する政令」が閣議決定されました。
公布は12月11日（水）、施行は令和２年４月１日（水）です。　
 

小規模住宅の敷地内通路幅の改正　
　～階数・幅員が合理化され、法の改正へ～

 防火・避難関係規定の合理化として、「敷地内に設けるべき通路の幅員の合理化」により2020年4月に敷地内通路幅の規定が改正されます。
 
【敷地内通路とは？】
原則として野外通路のことを指し、建物の出入り口から道路などへの避難経路のことで、建築基準法施行令第128条に規定されています。
 
建築基準法施行令で、一定の用途や規模等の建築物は敷地内通路の幅は、1.5ｍ以上と定められていますが、2020年の4月1日から、３階以下で延べ面積200㎡未満の建物の場合の敷地内通路の幅は0.9ｍ以上でよいということになります。
そこで、３階建て以下の小規模住宅の場合、900㎜の通路幅を確保すればよいということになりました。
 

現在の敷地内通路の規定について

■建築基準法施行令第１２８条：敷地内の通路
敷地内には、第１２３条第２項の屋外に設ける避難階段及び第１２５条第１項の出口から道又は公園、広場その他の空地に通ずる幅員が１.５m以上の通路を設けなければならない。

 

【現在、敷地内通路の規定がかかる建築物とは】
 
① 対象となる用途
・特殊建築物
映画館、ホテル、病院、学校、共同住宅、料理店、飲食店又は物品販売業を営む店舗(床面積が 10 ㎡を超えるもの)等。
 ・ 中高層建築物
３階数以上の建築物。

・ 無窓居室を有する建築物（採光有効面積〈1/20×床面積、排煙有効面積〈1/50×床面積〉

・ 大規模建築物
延べ面積が1,000 ㎡を超える建築物。
(2 棟以上あるときは述べ面積の合計>1,000 ㎡)
 
② 必要となる通路の位置
避難階の出口又は屋外避難階段から道路等に通じる部分とし、その通路幅は有効で 1.5m 以上が必要。
 
戸建住宅の場合は3階以上の建物であれば、敷地内通路の幅員は1.5ｍ必要でした。
しかし、2020年4月からは、３階以下で延べ面積200㎡未満の建物の場合の敷地内通路の幅は0.9ｍ以上と改正されました。 

なぜ、小規模住宅の敷地内通路の幅員が緩和されるのか

３階建て以下で小規模な建築物は、狭小敷地に建っていることが多いです。狭小地の建物でも敷地内通路幅は1.5ｍ必要であるとなると、建物に対して過剰に広い通路を確保しなければならないという欠点がありました。
小規模な建物では、その中にいる人数も少なく、避難の際に通路幅が1.5ｍなくても安全な道路や空き地などに避難する際に滞留が発生しにくいということから、敷地内通路幅員は0.9ｍに規定が合理化されました。
（※参考：平成30年 改正建築基準法に関する説明会 （第2弾）国土交通省資料）
 
この法規の合理化は、小規模な住宅を狭小地に住宅を建てる時、またリフォーム時に増築する時には、とてもメリットがある法規改正です。
狭小地に家を建てられたり、リフォームで増築されるお客様には重要な情報となりますので、敷地内通路の幅員に対してもお伝えし、営業に役立ててください。
 

「安心R住宅」は、昨年の1.4倍に増加！

「安心R住宅」制度は、徐々に活用され確実に既存住宅流通の促進に寄与しつつあるようです。

令和元年12月4日の国土交通省のプレスリリースにより、「安心R住宅」は昨年の1.4倍に増えていることがわかりました。
 

 2018年4月、国が認めるロゴマークを広告に使用できる「安心Ｒ住宅制度」が開始

「安心R住宅」とは、特定既存住宅情報提供事業者団体登録制度のことで、平成29年11月6日告示公布され、平成29年12月1日告示施行されました。そして平成30年（2018年）4月1日に、昭和56年６月１日以降の耐震基準に適合し、インスペクション（建物状況調査等）が行われた住宅で、住宅の購入者の求めに応じて既存住宅売買瑕疵保険を締結できる用意があり、リフォーム等について情報提供が行われる既存住宅に対して、事業者が広告時に国が商標登録したロゴマークを使用することを認める「安心Ｒ住宅」制度を創設し、運用が開始されました。 

「安心R住宅」は一戸建てよりも共同住宅等で増加

「安心R住宅」として流通している既存住宅は、2018年4月～2019年9月までに一戸建て住宅と共同住宅等の合計で、1953件であることが確認されています。（※登録事業者団体の実施状況の調査による）
そのうち2018年4月～9月までの安心R住宅件数は482件であり、2019年４月～9月までは687件に増加しています。

内、一戸建て住宅では、2018年4月～9月は238件で、2019年４月～9月は259件で21件の増加でした。

共同住宅等では2018年4月～9月は244件でしたが、2019年４月～9月は428件になり、184件の増加で1.75倍となっています。一戸建て住宅はまだまだ活用が遅れているようですが、マンションなどの共同住宅等での「安心R住宅制度」の利用が活発化しています。

リフォームが実施されている物件はリフォーム提案の約7倍

リフォーム工事を実施していない「リフォーム提案」の物件より、「リフォーム済み」つまりリフォームが実施されている安心R住宅物件として広告掲載され、流通している物件が多い。2019年４月～9月では「リフォーム提案」物件に比べ「リフォーム済み」物件が約7倍にもなっており、国の意図しているように中古物件をリフォームして、｢不安｣｢汚い｣｢わからない｣といった従来の中古住宅のマイナスイメージを払拭して、 消費者が｢住みたい｣｢買いたい｣既存住宅を選択できるようにし、流通させる傾向が顕著に現れています。

「安心R住宅」の消費者の認知度は6.4％でわずか

しかし日本は欧米と比較して、既存住宅の買い替え、住み替えなどによる中古住宅の流通量は少ない状態です。中古住宅流通には抜本的に改革しなければならない課題が多く、政府も問題解決をしようと動き出しています。

「安心R住宅制度」は、登録事業者が主体になって行うため、事業者には制度の情報が入っていますが、消費者の認知度は極めて低い状態です。

全宅連・全宅保証協会「2018年『不動産の日』住居の居住志向及び購買等に関する意識調」のアンケート結果をみると、「安心R住宅」「瑕疵保険」「インスペクション」について、消費者の認知度がかなり低いことが把握できます。
 

【安心Ｒ住宅について】

　■「知っている」6.4％／「聞いたことがあるが 内容は知らない」17.3％

　■「聞いたことはないが興味はある」10.8％／「聞いたことがない」65.5％

【瑕疵保険について】

　■ 「知っている」16.3％／「聞いたことがあるが 内容は知らない」19.9％

　■ 「聞いたことはないが興味はある」9.7％／「聞いたことがない」54.1％　　

【インスペクションについて】

　■ 「知っている」7.7％／「聞いたことがあるが 内容は知らない」12.5％

　■「聞いたことはないが興味はある」10.0％／「聞いたことがない」69.9％
 

現状では、「安心R住宅」「インスペクション」については、知らない、聞いたことがないという人がほとんどです。
消費者から周知されていないことが、中古住宅の購入を、魅力のある買い物として選択肢に上げることができない状態をつくっています。今後の消費者への周知活動が、中古住宅流通の鍵を握るとも言えます。 
 

既存住宅の流通量た安心R住宅についての記事は、サクラ・ワークSsapoの「既存住宅流通問題の打開策　安心Ｒ住宅・インスペクションの重要性」で記載していますのでご覧ください。

 

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